اخیراً معاملات املاک و مستغلات دبی رکوردشکنی کرده است. دو ویلا در سال ۲۰۲۲ در نخل جمیرا به قیمت ۷۶ و ۸۲ میلیون دلار فروخته شد. یک پنتهاوس دبی در ماه فوریه به قیمت ۱۱۲ میلیون دلار و دو پنتهاوس دیگر در ماه می به قیمت ۱۱۴ و ۲۰۴ میلیون دلار فروخته شدند.
این سود به این گمانهزنیها دامن زده که هجوم افراد خارجی دارای ارزش خالص فوقالعاده بالا (بیش از ۳۰ میلیون دلار دارایی خالص) به دبی و رونق ناشی از آن در بازار املاک فوقلوکس (املاکی که بیش از ۱۰ میلیون دلار به فروش میرسد) میتواند اقتصاد غیرنفتی امارات متحدۀ عربی را به وضعیتی پایدار برساند. افزایش چشمگیر قیمت املاک مسکونی دبی از میانۀ سال ۲۰۲۱ سبب شد برخی از سازندگان پروژههای متوقف شده از جمله برخی از پروژههای عظیم «جزیرۀ نخل» را بازبینی کنند. حاکم دبی، محمد بن راشد آل مکتوم در ۳۱ می طرح جامع جدیدی را برای نخل جبل علی، پروژۀ جزیره مصنوعی که از سال ۲۰۰۹ متوقف شده، تصویب کرد. توسعهدهندگان در حال بررسی احیای پروژههای دیگر از جمله جزایر دبی (که پیشتر جزایر دیره نامیده میشد) هستند که چند بار اندازۀ پروژه کاهش یافته و بازطراحی شده است.
اما آیا این فروشها و هجوم پولهای خارجی به دبی عموماً به توسعۀ اقتصادی فراگیر کمک میکند یا مانع آن میشود؟
آیا تمرکز بر بازار املاک و مستغلات لوکس سیاستی درست است؟
مستقیمترین تأثیر فروش عمدۀ املاک و مستغلات بر درآمد دولت است. دپارتمان زمین دبی برای معاملات مستقیم املاک هزینۀ نقلوانتقال میگیرد. فروش حدود ۶۵ میلیارد دلار در سال ۲۰۲۲ منبع درآمد قابلتوجهی برای امارت است که نفت کمی دارد. با وجود این، دولت در نبود مالیاتبردرآمد، ثروت یا بر ارث، نمیتواند جریان درآمد مستمری را از افراد دارای ارزش خالص فوقالعاده بالا داشته باشد (و در صورت وضع مالیات، این افراد ممکن است تصمیم به مهاجرت بگیرند).
سرمایهگذاری در املاک مسکونی در کوتاهمدت سبب رشد اقتصادی ایجاد میشوند، اما تأثیر بلندمدت آن بر کل اقتصاد میتواند اندک یا منفی باشد، زیرا سرمایهگذاری بیش از حد در املاک و مستغلات دبی، سرمایهگذاری تجاری و دیگر صنایع را از بین میبرد. عرضۀ بیش از حد املاک و مستغلات دبی باعث ایجاد ضایعات در قالب پروژههای سرگردان میشود. این مشکل به دلیل نوسانات و گرایش به فساد در صنعت ساختوساز دوچندان میشود. بنابراین، تمرکز بیش از حد بر بخش مسکن میتواند به کل اقتصاد آسیب برساند و تقاضا از سوی خارجیهای بسیار ثروتمند، تقاضای محلی را کاهش میدهد.
نشانههایی وجود دارد که افزایش اخیر فروش املاک مسکونی به کل اقتصاد سرایت نکرده است. درحالیکه فروش املاک مسکونی در امارت افزایش یافته، فروش املاک تجاری به کاهش هفتساله خود ادامه میدهد و پروژههای خردهفروشی و فضای اداری به طور دورهای آغاز و رها شدهاند. بهبود اجارههای مسکونی در دبی بسیار پائینتر از فروش فزاینده است. این نسبت روبهرشد قیمت به اجاره نشان میدهد که قیمت املاک مسکونی ممکن است از اصول اقتصادی منحرف شود.
افزون بر این، تبدیلشدن دبی به زمینهای خالی و پروژههای نیمهتمام که برخی ریشه در بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۹ دارند مانند نخل جبل علی، نخل دیره و مروارید دبی و پروژههای اخیر مانند مال جهان، برج خور و مال وان میدان.
تولید ناخالص داخلی سرانۀ امارات باتوجهبه برابری قدرت خرید در هفت سال گذشته ثابت بوده و حدود ۳۰ % کمتر از اوج قدرت خرید در سال ۲۰۰۴ باقیمانده است. شاخص عمومی بازار مالی دبی بیش از یک سال است که رکود داشته و هنوز حدوداً ۷۰ % نقطۀ اوج خود پس از بحران مالی ۲۰۱۴ معامله میشود. شهروندان از مشکلات یافتن شغل، افزایش قیمت مواد غذایی و سوخت خبر میدهند. اگر افزایش املاک و مستغلات دبی تأثیر مثبتی بر اقتصاد داشته باشد، هنوز نشان داده نشده است.
حتی اگر این سیاست اثرات مثبت قابلتوجهی بر اقتصاد عموماً وجود داشته باشد، چقدر این رونق دوام خواهد داشت؟ افزایش شدید طی دو سال گذشته ناپایدار به نظر میرسد و یادآور رونق املاک فوق لوکس پیش از بحران مالی در دبی است منتها بدون چالشهای مالی بینالمللی خاص آن دوران. بسیاری از محرکهای رونق عوامل خارجی هستند، مانند هجوم روسهای دارای ارزش خالص فوقالعاده بالا پس از تهاجم روسیه به اوکراین که املاک دبی را مکانی امن برای پول خود میدانند. جریان پول با منشأ مشکوک از دیرباز سبب رشد املاک و مستغلات لوکس امارات بوده است، بهگونهای که بسیاری از معاملات بهصورت نقدی یا ارز دیجیتال انجام میشوند. امارات از سال ۲۰۲۲ کوشیده است تا مطابقت با استانداردهای بینالمللی مبارزه با پولشویی را افزایش دهد که در صورت اجرای مداوم آن به کاهش قابلتوجه تقاضا برای مسکن لوکس منجر میشود. با وجود این، بزرگترین ریسک برای این بخش یک رکود جهانی دیگر به دلیل شوک است مانند فروپاشی حباب املاک چین یا یک بحران جدید بانکی.
اگر افزایش فعلی املاک و مستغلات به پایان برسد، شکست در تنوع بخشیدن به اقتصاد دبی به یک بدهی بزرگ تبدیل خواهد شد.
میلیاردرهای بیشتری برای نجات؟
درحالیکه تمرکز بر بخش ساختوساز لوکس استراتژی محدود و پرخطری است که یادآور شکستهای اقتصادی گذشته است، برخی از مفسران نه بر پنتهاوسها بلکه بر ساکنان آنها تمرکز کردهاند. آنها معتقدند آنچه امارات متحدۀ عربی بیش از همه به آن نیاز دارد، میلیاردرهای بیشتر است، چراکه ثروتمندان را سبب «اشتغالزایی» و «محرک رشد» میخوانند. تحلیل چنین افرادی بر لفاظیهای اقتصاد تراوشی (Trickle-down economics) استوار است.
نخست، مشخص نیست که چه تعداد از این آپارتمانها و ویلاها بهجای سرمایهگذاری بهعنوان اقامتگاه خریداری میشوند. املاک مسکونی لوکس از زمان بحران مالی جهانی به طور فزایندهای بهعنوان «پناهگاه امن» یا «مسکن ثانوی» سرمایهگذاری شدهاند و همین امر دستکم دربارۀ برخی از املاک فوق لوکس دبی صادق خواهد بود.
حتی اگر افزایش شدیدی در مهاجرت افراد دارای ارزش خالص فوقالعاده بالا به دبی وجود داشته باشد، دههها پژوهش نشان داده است که نابرابری، بهویژه نابرابری ثروت، به رشد آسیبزده و نظریۀ اقتصاد تراوشی را بیاعتبار میکند. در یک نظرسنجی از اقتصاددانان برجستۀ جهان، ۶۲ % موافق بودند که افزایش نابرابری درآمد و ثروت در ایالات متحده «یک تهدید بزرگ برای سرمایهداری» است.
تأثیر اقتصادی میلیاردرها پیچیده است. ثروت افراطی میتواند از منابع گوناگونی از جمله کارآفرینی، وراثت، رانتجویی و خویشاوندسالاری به دست آید. یک مطالعۀ اولیه نشان داد که ثروت ناشی از وراثت یا زدوبند سیاسی تأثیر مخربی بر رشد اقتصادی دارد و در مقابل، شواهد متفاوتی دربارۀ تأثیرات سودمند کارآفرینان میلیاردر وجود دارد.
این میلیاردرها یا شرکتهای بزرگ نیستند، بلکه کارآفرینان بسیار ماهر و شرکتهای کوچک و متوسط هستند که باعث ایجاد تجارت و اشتغال میشوند. بنابراین، دبی بهجای جذب میلیاردرها که بیشتر آنها کارآفرین نیستند، باید بر جذب متخصصان و کارشناسان بسیار ماهر تمرکز کند که ممکن است با راهاندازی کسبوکار و ایجاد شغل ثروتمند شوند.
به سخن دیگر، حتی اگر خریداران املاک فوق لوکس در دبی زندگی کنند، اقتصاد محلی اگر دارای الیگارشی یا نظام موروثی باشد احتمالاً پیشرفتی نخواهد برد. اما اگر خریداران ملک، کارآفرینانی باشند که تجارت خود را با آنجا نقلمکان کنند، اقتصاد دبی ممکن است پیشرفت کند. ازآنجاییکه افراد ثروتمندتر به نسبت درآمد خود کمتر مصرف میکنند و بیشتر از افراد کمتر ثروتمند پسانداز میکنند، جذب متخصصان و کارشناسان طبقۀ متوسط به طور مؤثرتری باعث افزایش مصرف میشود. افزون بر شکلگیری زندگی واقعی در دبی، این افراد گرایش دارند بیشتر درآمد خود را خرج کنند و عمدتا آن را بهصورت محلی خرج کنند، درحالیکه میلیاردرها گرایش دارند مصرف خود را در سطح بینالمللی گسترش دهند.
استدلال دیگر برای جذب افراد بسیار ثروتمند این است که میلیاردرها داراییهای مالی را به مؤسسات مالی منتقل کنند تا از آنها برای اعطای وام در اقتصاد محلی استفاده شود. این دستکم بر دو فرض سست استوار است: اینکه میلیاردرها داراییهای نقدی قابلتوجهی دارند که بهندرت چنین است (مثلاً ایلان ماسک ۲۰۰ میلیارد دلار در حساب بانکی خود ندارد) و اینکه اگر به دبی نقلمکان کنند این داراییها را با خود خواهند آورد. فرض دوم بیش از حد خوشبینانه است: مدیریت ثروت مدرن بر پایۀ ترکیبهای پیچیدۀ ابزارهای سرمایهگذاری قرار دارد. ساکنان دارای ارزش خالص فوقالعاده بالای دبی میخواهند ثروت خود را از نظر جغرافیایی متنوع کنند و اگرچه امارات متحدۀ عربی در حال پیشرفت در توسعۀ صنعت مدیریت ثروت است اما هنوز چنین تخصصی در دست شمار معدودی از مراکز مالی جهانی است. سرانجام، حتی اگر میلیاردرها داراییهای نقدی قابلتوجهی را در بانکهای محلی سپردهگذاری کنند، راهحل برای مشکلی است که وجود ندارد، زیرا دبی کمبود نقدینگی ندارد.
هیاهوی بیشتر، هوشیاری کمتر
سیاست تمرکز بر جذب میلیاردرها، فروش داراییهای لوکس، صنایع فرار با ارزشهای پیشنهادی نامشخص مانند متاورس و ارزهای دیجیتال اغلب با هیاهو همراه است نه هوشیاری و دقت لازم. افراد دارای ارزش خالص فوقالعاده بالا عموماً محرک رشد نیستند و رونق ساختوساز ممکن است منجر به عرضۀ بیش از حد املاک شود. افزون بر این، ممکن است پس از پایان جنگ در اوکراین، پول روسیه به سوئیس بازگردد و کنترلهای سختتر و الزامات شفافیت ممکن است به کاهش تقاضای املاک دبی منجر شود.